ضربه کاری به بازار ملک

سند سوم «بی‌تدبیری مالیاتی» در سیاست‌گذاری مسکن هم‌رو شد. درست در مقطعی که دولت قول داده بود “مالیات را از مسیر تولید و سرمایه گذاری مولد بردارد و این اهرم بازدارنده را مقابل خطرناکترین بیراهه سرمایه گذاری یعنی جریان غیرمولد ملکاندوزی قرار می دهد” فعالان ساختمانی از یک “وارونگی باورنکردنی در مالیات های مسکن” خبر می دهند.

بررسی‌های «دنیایاقتصاد» در اجرای طرح‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی به دوگانه و سیاست‌های عجیب با «تولیدکننده مسکن» و «منجمدکننده مسکن» حاکی است: عرضه کننده‌های خانه از ۴ سال پیش با «پرداخت مالیات و فروش مسکن» تنبیه شده است. طی همین مدت با «مالیات توخالی به اسم وجوه در خانه‌خالی» به موج‌سواری روی خلاصه‌ای می‌پردازد.

سازندگان مسکن – شرکت های ساختمانی، انبوه سازان و بساز و بفروش ها- بر اساس تغییراتی که در قانون مالیات های مستقیم در سال 96 اعمال می شود، باید “بخشی از درآمد یا همان حاشیهسود حاصل از ساخت و فروش مسکن” را به عنوان “مالیات ساخت و فروش مسکن” دریافت کرد. »به دولت پرداخت کنند. این بخش از درآمد، باز به خاطر “تدوین سیاست های عجیب و غریب” – که باعث شده یک ماده از قانون، یک فرمول بگوید و ثبت آن از همان ماده، فرمول کاملا متفاوت را برای “اعمال قانون” در اختیار مالیات قرار داده است- به تعبیری. رقم قابل‌توجهی از درآمد سازنده را شامل می‌شود و به تعبیری دیگر، آنچنان سنگین نمی‌شود. اما “مالیات سرمایه گذاری” هر عدد و رقمی باشد، در شرایطی که “جریان ملاکی” به “قدرت مصرف مصرف کننده از طریق انجماد خانه ها” تخریب می شود، “عین بیعدالتی” و مصداق بارز “سیاست گذاری ناکار و زیانبار” به حساب می‌آید. .

تنبیه سرمایه‌گذاران ساختمانی با اسم‌رمز مالیات

ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم میگوید، “درآمد انسان حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.”

ترجمه این ماده قانونی مشخص می کند، فعالان ساختمانی در ازای ساخت آپارتمان و فروش واحدهای نوساز، باید معادل رقمی در حدود 20 تا 25درصد از درآمد حاصل از این فعالیت ها را “مالیات” پرداخت کنند. ترجمه ساده تر این فرمول پیچیده، به این صورت است که “بساز و بفروش ها در بازار مسکن، در ازای ساخت و فروش هر واحد مسکونی، حدود 5درصد قیمت فروش آپارتمان را به عنوان مالیات پرداخت کنند.” این رقم برابری می‌کند با همان 20 تا 25 درصد از حاشیه سود یا درآمد از کسر هزینه‌های ساخت. تا اینجا این قانون مالیاتی دو ایراد دارد ; متن سخت و غیرقابل هضم برای مؤدیان از یکسو و مانع‌سازی در عرضه مسکن نو از سوی دیگر است. اما ایراد سوم، «تبصره ذیل این ماده مالیاتی» است که ظاهر ارزانی دارد در حالی که مرجع مالیاتی علیالقاعده به ماده اصلی که باطن گرانی برای تولید کنندگان مسکن دارد استناد می کند. ثبت ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم میگوید، “اولین و انتقال ساختمان علاوه بر مالیات و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علیالحساب به نرخ 01درصد به مأخذ ارزش متنی نقل و انتقال نقل است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از بررسی طبق مقررات تعیین شده است “ترجمه این ثبت با ظاهر فریبندهاش میگوید، زمانی که بساز و بفروش ها ساخته شده را میفروشند، باید رقمی معادل ‘2 درهزار قیمت روز (فروش) آپارتمان” مالیات ساخت و فروش بپردازند. در متن توضیح، صحبت از «ارزش توضیحی ملک» شده است. ارزش ارزشی ضریبی از قیمت روز ملک است که با احتساب آن نرخ 10درصد، رقمی در حدود 2/0درصد قیمت رو

به این ترتیب، تولیدکنندگان مسکن، هنگام فروش واحدهای ساخته شده، رقمی معادل 8/1 تا 2 در هزار قیمت و سپس در پایان سال مالی، مابه‌التفاوت این رقم تا 5 درصد قیمت فروش را باید در نهایت پردازش کرد.

تبعات تنبیه سازندگان مسکن

بررسی ها نشان می دهد، طی دستکم 4 سال گذشته، نمایشگاه های شوکآور شامل “هزینه های سرسام آوری در سرمایه گذاری ساختمانی (از قیمت ساخت و قیمت تمام شده گرفته شده تا ارقامی مانند بانک ساخت و فروش)” از یکسو و “سلب قدرت خرید مسکن از مصرف کننده ها با جهش قیمت”. »از سوی دیگر باعث خروج تولیدکنندگان خانه از بازار ساختمان‌سازی و تعمیق چند لایه رکود ساختمانی ش. در پایتخت متوسط ​​تیراژ ساخت مسکن طی سالهای اخیر به حدود 60درصد حالت طبیعی در سالهای دورتر سقو می رسد. در کشور هم تیراژ ساخت و عرضه مسکن دست‌کم 150 هزار واحد پایین‌تر از «کف بحرانی پیشنهاد» است.

اشتراک به ملاکی با «مالیات‌نستانی»

سیاست‌های ناهنجاری در بازار مسکن مشخصاً مشخص می‌شود که «سیاست‌گذار در دریافت مالیات از مسکن مسکن، مسکن ذخیره‌کننده را از مالیات معاف کرده است». در همان سالی که قانون «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» به تصویب رسید، دولت مکلف شد «مالیات بر اما این نوع مالیات فرعی و ناکارآمد برای تنظیم بازار مسکن آن هم در شرایطی که در آن نیازمند «بانک اطلاعاتی درست و حسابی از املاک خالی از سکنه» است، هیچ وقت از هیچ مالک خانهخالی گرفته نشد. “مالیات بر خانه خالی” در دنیا، مالیات درجه 4 برای تنظیم بخش مسکن می شود بهطوری که در بازار مسکن موفق در تنظیم این بازار، مالیات اصلی (درجه یک مالیات سالانه بر املاک به صورت نرخ شناور (نرخ بیشتر بر خانه های با) قیمت بالا و چند خانه‌ای‌ها) است. همچنین اگر در کشوری، مالیات بر خانهخالی دریافت شود، بازار مسکن آن کشور به بانک اطلاعاتی به روز از تعداد خانه های خالی و مشخصات مالکان آنها مجهز است. در بازار مسکن کشور، «مالیات علیه ملاکی و جریان غیرمولد ملکی» تنظیم شده است که عملا «امکا اتفاقی که طی همین دستکم 4 سال اخیر بهرغم “ابررونق خریدهای سرمایهای ملک” رخ داده و سیاستگذار بدون اینکه “تدبیر اساسی” به نفع “کاهش قیمت مسکن و احیای رونق پایدار” صورت دهد، به حمایت نامرئی از وضعیت موجود (ابررکود تورمی) رد شده است. از دو سال پیش مالیاتی با عنوان “مالیات بر خانه لوکس” تدارک دیده شده است که ارزیابی آن “یک دره قیمت روز” و “املاک مشمول نیز با قیمت نجومی” هستند. این مالیات نیز در مقایسه با مالیات بر تولید مسکن، به لحاظ ارزیابی و دامنه فراگیری کاملاً عجیب است.

مشوق مضاف به منجمدین مسکن

“مالیات بر ساخت و فروش مسکن” نه تنها جلوی پای تولید کنندگان خانه و سایر سرمایه گذاران ساختمانی، سنگ گذاشته است که آنها را به “انجماد خانه های نوساز” به مدت حداقل سه سال، می کند. ثبت دیگر در ذیل ماده 77 وجود دارد که میگوید، اگر سه سال از تاریخ پایان کار یک آپارتمان نوساز گذشته باشد، سازنده آن خانه از پرداخت «مالیات ساخت و فروش» معاف است.

این مدل «مالیات‌ستانی» جریان مولد را به بیراهه غیرمولد می‌کند. به این ترتیب در دوره‌ای چندبار ابرکود تورمی مسکن که از سال 97 با قیمت خانه در پایتخت و سپس سایر شهرها شروع شد و همچنین رکود سنگین آن ادامه داشت، جریان تولید در بازار ملک از دو جا آسیب جدی دید. ابتدا از محل «افزایش هزینه سرمایه‌گذاری» و سپس از ناحیه «تحریك به خروج از مسیر اصلی و ورود به مسر» هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌eeee برای پرداخت مسکن و هزینه صفر برای احتکار ملک، «نتیجه سیاست گذاری در سال‌های اخیر» بازندگان این سیاستها، تولیدکننده و مصرف کننده مسکن بودند و برنده آن هم ملاکانی است که به ملکاندوزی به شکل خانه های بدون استفاده، «عطش بازار مسکن» را تشدید و اسباب رشد قیمت را بیشتر می کند.

حساب وارونگی مسکن

ابراهیم رئیسی، رئیسجمهور کشورمان در اولین مصاحبه مطبوعاتی بعد از شروع به کار رسمی دولت سیزدهم داد داد “مالیات از مسیر تولید حذف می شود و بر جریان سفته بازی و غیرمولد اعمال خواهد شد.” رئیسی در ایام تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری هم نظر ویژه در وعده های خود نسبت به بازار مسکن داشت و اعلام کرد “سوداگری و سرمایه گذاری غیرمولد در بخش مسکن با حساب های بازدارنده قابل قبول است.” اما مشکل، هیچ علامتی حتی ضعیف و امیدوار کننده هم از «تدوین یک سیاست ساده برای پرداخت مالیاتی مو. به جای این کار درست، مدتی است سیاست اجرا وصله و پینه «مالیات ناکارآمد و توخالی» است.

این در حالی است که دولت می‌تواند بدون هیچ هزینه‌ای، با تصمیم‌گیری درست مالیاتی، «سرمایه‌ها را ازااا» بانک مالیاتی سازندگان مسکن در کنار تنبیه مالیاتی محتکران مسکن، همان رگولاتوری درست و حرفی است که به نامعلوم، فعال نوع وارونه از این عملیات تنظیم، در بازار مسکن حاکم است. «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» با رگولاتوری حرفهای می تواند از دست سازندگانی که «واحدهای مسکونی خارج از اختیار و انتخاب مصرفی را تولید می کنند» گرفته شود. سایر سازندگانی که واحدهای کم متراژ و ارزان در مناطق پرتقاضای شهرها می‌سازند نیز می‌توانند از آن استفاده کنند. اما سیاست گذاری این را هم از بازار مسکن دریغ کرده است.